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房產買賣、繼承、贈與的區別!到底哪個更劃算?

作者微信號:house0391   來源:焦作房產網 的公眾號  熱度:553  時間:2018-03-18 18:56:50

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就中國目前情況而言,房屋過戶方式主要有三種:繼承、贈與和買賣。這三種不同的方式,要交的費用也都各不相同。那么,究竟以哪種方式過戶最劃算?

由于房子過戶時所交稅費和房產購買年限及面積等因素有關,為了便于計算,我們分別以1,一套面積80平方米,價值300萬的普通住宅;2,一套面積152平米,價值690萬的非普通住宅為例,且上述兩房產均滿五年且唯一。

方法一、繼承

繼承房產所涉及稅費多少與房屋價值和是否法定繼承人有關,與房屋是否滿五唯一和是否非普宅無關。

1、計算

(1)、以上述300萬的房子辦理繼承過戶,承擔費用包括:1萬元的房屋評估費用+2.54萬元的公證費用+80元的登記費+5元的權證印花稅=35505元

(2)、以上述690萬的房子辦理繼承過戶,承擔費用包括:1.975萬元的房屋評估費用+4.14萬元的公證費用+80元的登記費+5元的權證印花稅=61230元

備注:一般來說子女都是父母資產的法定繼承人,可以免繳契稅,因此繼承比贈與的方式少了一大筆契稅。同樣,通過繼承、遺贈取得的房產,都可以免收個人所得稅和營業稅,只需要支付公證費和工本費。

2、辦理手續時需提交證明

(1)辦理繼承權公證

辦理地點:房屋所在地公證處

提供資料:被繼承人死亡證明;房屋的產權證明;戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關系的證明文件;繼承人的身份證件;合法機關出具的合法繼承人名單證明;如有遺囑,還需提交原房屋權屬人立有的遺囑原件;如果部分合法繼承人自愿放棄繼承權,須出具放棄財產承諾證明。

(2)辦理房屋過戶登記

辦理地點:廣州市房地產交易中心

提供資料:《房地產登記申請書》;身份證明原件;房地產權證書原件;繼承權公證文書或者遺囑公證書和接受遺贈公證書;契稅完稅憑證原件。

提醒:繼承公證手續不能代辦,必須親自到公證處辦理。

3、繼承的房產再出售所涉及稅費

(1)300萬普通住宅滿五年且唯一住房則免征個稅;如果是滿二未滿五,賣方需支付300*1%=3萬的個稅;如果證未滿兩年出售還需繳納房屋總價300萬÷1.05*5.6%=16萬的增值稅。(注:此處證滿兩年也是從繼承前房屋購買之日開始算,并非繼承之日開始算)

因此案例1中轉售繼承房產(滿五且唯一),賣方免征個稅;買方需繳納測繪費108.8元+評估費1.5萬+契稅(按首套房算)3萬+手續費85元,買方共計繳納約4.52萬。

(2)以690萬的非普通住宅計算,滿五唯一免征個稅,但需要交納非普通住宅的增值稅,稅費為房屋總價690萬÷1.05*5.6%=36.8萬。

因此案例2中的轉售繼承的非普通住宅,賣方共需繳納增值稅36.8萬;買方需繳納測繪費206.7元+評估費3.45萬+契稅(非普宅3%)20.7萬+手續費85元,買方共計繳納約23.84萬。

分析:繼承房產需要父母死亡證明,因此父母在世時無法辦理繼承過戶,只能通過立遺囑,確保日后房產歸兒女所有,優點是稅費最少,缺點是證明手續復雜,而且房子要等父母過世后才能辦理過戶。

方法二、贈與

贈與房產所涉及稅費多少與房屋價值、是否直系親屬、房屋是否滿五唯一和是否非普宅均有一定關系。

1、計算

(1)以案例中300萬的房子辦理贈與過戶,承擔費用包括:1萬元的房屋評估費用+2.54萬元的公證費用+80元的登記費+9萬契稅,約12.5元。

(2)以案例中690萬的房子辦理繼承過戶,承擔費用包括:1.975萬元的房屋評估費用+4.14萬元的公證費用+80元的登記費+5元的權證印花稅+20.7萬契稅,約26.82元

備注:父母的住房一般都住滿5年以上且屬于近親屬之間的贈與,因此可免收增值稅和個人所得稅。但贈與比繼承需多交3%的契稅,事實上,繼承和贈送的費用差別也主要在契稅上面。

2、辦理手續時需提交證明

父母帶《身份證》、《戶口簿》、《結婚證》、《房屋所有權證》、《父子關系證明》和子女帶《身份證》、《戶口簿》、《婚姻證明》一同到當地公證處辦理《房屋產權贈與合同》公證,然后再帶上述手續到當地房屋產權登記部門辦理房屋產權過戶手續,將該房屋產權過戶到子女名下即可。

提醒:贈與公證手續不能代辦,必須親自到公證處辦理

3、贈與的房產再出售所涉及稅費

(1)300萬普通住宅滿五年且唯一住房則免征個稅;如果是滿二未滿五,賣方需支付300*1%=3萬的個稅;如果證未滿兩年出售還需繳納房屋總價300萬÷1.05*5.6%=16萬的增值稅。(注:此處證滿兩年也是從繼承前房屋購買之日開始算,并非繼承之日開始算)

因此案例1中轉售繼承房產(滿五且唯一),賣方,免征個稅;買方需繳納測繪費108.8元+評估費1.5萬+契稅(按首套房算)3萬+登記費80元,買方共計繳納約4.52萬。

(2)以690萬的非普通住宅計算,滿五唯一免征個稅,但需要交納非普通住宅的增值稅,稅費為房屋總價690萬÷1.05*5.6%=36.8萬。

因此轉售案例2中繼承的非普通住宅,賣方共需繳納增值稅約36.8萬;買方需繳納測繪費206.7元+評估費3.45萬+契稅(非普宅3%)20.7萬+手續費85元,買方共計繳納約23.84萬。

分析:出售贈與房屋和出售繼承房屋一樣,都需按照正常的稅費標準繳納;贈與房產所涉及稅費多少與房屋價值、是否滿五唯一和是否非普宅均有一定關系,但與是否直系親屬贈與并無關系。

方法三、買賣

1、計算

(1)以案例中300萬的房子辦理買賣過戶,承擔費用包括:80元的登記費+1%的契稅3萬+測繪費109元,約3.01萬元。

(2)以案例中690萬的房子辦理買賣過戶,承擔費用包括:80元的登記費+3%的契稅20.7萬,約20.7萬元。

備注:房屋買賣可不經公證直接過戶,贈與和繼承過戶則必須經過公證程序,另外交納公證費。評估費是評估公司收取,貸款買房需評估,全款交易可無需評估。通過買賣過戶房產,按二手房常規交易標準收費,而父母與子女間買賣交易,還可以省下公證費。

2、辦理手續時需提交證明

父母和子女的身份證原件、戶口本、結婚證、稅費繳納憑證、購房合同還有房產證、土地證等。到房屋所在地的房管局辦理過戶手續。

提醒:中介代理收費一般為房款的2%左右

3、買賣過戶的房產再出售所涉及稅費

(1)300萬普通住宅滿五年且唯一住房則免征個稅;如果是滿二未滿五,賣方需支付300*1%=3萬的個稅;如果證未滿兩年出售還需繳納房屋總價300萬÷1.05*5.6%=16萬的增值稅。

注:此處證滿兩年也是從繼承前房屋購買之日開始算,并非繼承之日開始算

因此案例1中轉售繼承房產(滿五且唯一),賣方免征個稅;買方需繳納測繪費108.8元+評估費1.5萬+契稅(按首套房算)3萬+登記費80元,買方共計繳納約4.52萬。

(2)以690萬的非普通住宅計算,滿五唯一免征個稅,但需要交納非普通住宅的增值稅,稅費為房屋總價690萬÷1.05*5.6%=36.8萬。

因此案例2中轉售繼承非普通住宅,賣方共需繳納增值稅約36.8萬;買方需繳納測繪費206.7元+評估費3.45萬+契稅(非普宅3%)20.7萬+登記費80元,買方共計繳納約23.84萬。

分析:從省錢角度來看,如果是普通住宅,父母不通過中介并以買賣方式過戶給子女最省錢,雙方直接到房地產交易中心辦理,主要承擔1%的契稅。如果是非普通住宅,買賣過戶契稅較高,繼承過戶的方式能省一大筆稅費,主要承擔公證費。但過戶手續只能在產權人去世后才可辦理。

而無論是通過繼承、贈與還是買賣過戶給子女的房子,再轉售所涉及的稅費均按正常二手房交易標準收,稅率與房產是否滿五唯一、是否非普通住宅有關。

來源:羊城晚報

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